2013年11月首次參加了當代東京房屋顧問的置產說明會。
基於自己在證券市場小有心得，一開始直覺「投資人多的地方絕對不要去」(笑)。
自己是個日本自助旅行愛好者，加上追根究柢的好奇心，心想：增加一種外幣配置，還挺有趣的樣子。
此次安排旅遊兼簽約的行程，記錄東京買屋的眉角，跟各位分享經驗。
在媒體一面倒吹噓前進海外當包租公婆時，建議大家先謹慎評估能否承擔風險。
是因為花小錢當日本房東的虛榮心？
還是被仲介興奮的推銷話術打動？
我在購屋前蒐集了不少資料，包括到日本網站查詢相關訊息、法規，詢問多家仲介公司，
還有對日本生活型態初步了解、兼具外幣需求的綜合考量。
總體評估過後，覺得當代東京房屋顧問的說明中肯，能用投資角度提供建議，比其他只說優點不提風險的
業者好多了。
一分錢一分貨四海皆然。
不過台灣目前房價，似乎是兩分錢一分貨…
本次購屋的預算是台幣160萬，不至於把身家都押下去豪賭，就算遇到空屋乏人問津，時間不是過長的話，
勉強可以承受。投資一定有風險，房地產投資有賺有賠，購買前請詳問作者…警語要小又落落長反正不會有人看XD
從人文、治安、匯率波動評估，媒體大推的吉隆坡當然不在考慮範圍內。
其次，大阪也從清單裏刪除。
一來，這些地方的CP值，好地點的房價不亞於東京23區；
再退一步想，如果一個外國人告訴你，他想在台中高雄買房子出租，若不是行家就是傻瓜。
(在下不住天龍國，沒有貶損的意思)
我們在日本購屋當然是外國人，敢買首都以外的地區，想必是對那些地方非常了解？我沒有那樣的把握。
好，現在帶大家從頭開始！
(1)售價:
日本屋主開價，一般就是他想拿到手的金額。用台式殺價法-七折給他砍下去，會惹惱屋主！
日式思維是，房子如車子一落地就折舊；
加上屋齡如果在10年左右，或許還有貸款沒付清，砍太大力屋主馬上翻臉給你看，也可能被仲介直接打槍
「這個值段很嚴峻」。合理出價可以讓當代東京房屋顧問提供建議。
(2)交通:
東京23區交通以メトロ、JR山手線/中央線、都營地下鐵為主，私鐵為輔，購買前最好對路網有概念。
如果套房離市中心比較遠，更要考慮房客轉車便利性。
DM上標示的徒步時間以GOOGLE MAP為參考，每分鐘75m計。
(3)地圖相對位置、外觀、套房格局與方向。
因為安全和隱私權考量，單身女性不太喜歡租一樓；二樓以上，尤其是邊間(漢字：角部屋)比較受歡迎。
1R表示房間與廚房沒隔間。
1K表示房間和廚房有牆隔開。
1DK表示1部屋+ダイニングとキッチン，房間和廚房有牆隔開，1房+餐廳兼廚房(能擺進餐桌的空間)。
1LDK表示1部屋+リビングとダイニングとキッチン，1房+客廳/餐廳/廚房。
2LDK表示2部屋+リビングとダイニングとキッチン，2房+客廳/餐廳/廚房，以此類推。
(4)建案名稱:帝寶、御見幸福、山海匯…之類誇張名稱，在日本是見不到的。
一般建案名稱像是:
ライオンズマンション 東新宿 第2
→ 建案系列(表示等級或建商) + 最近的車站/地區 + 本區第幾個建案，
這種A+B+C的排列組合，簡單易懂。
(5)地址。
完整地址如：東京都OO區 OO町 O丁目-O番地-O 最後三位為數字如 5-4-3。
不妨先到GOOGLE MAP上看看街景，考慮一下附近的環境跟生活機能。
(6)室內專有面積。
日本建物的專有面積，均不含公共設施。
房仲DM上面寫的是壁芯面積(從牆壁外緣計算)；會比權狀上面登記的專有面積略小。
(7)土地權利分為「所有權」或「借地權」，借地權指地上權，得另外向地主付地租並簽租賃契約。
(8)建築年數、構造與戶數，1983年以後的建物，符合新耐震基準可抗6-7級地震。
住戶多的大樓，可能會聘請常駐管理員(漢字：日勤)；
住戶少的建物，管理員會兼巡多個建案(漢字：巡回)。
(9)管理會社=物業管理。
按月收取管理費與修繕積立金(修繕基金)，負責派遣管理員、清潔、設備更換等整體建物維修。
管理會社在住戶會議中提出修繕計畫，收支表，表決議案等等。
有些建商會成立自己的物業管理會社，因為具成本優勢，修繕積立金一般比市場低些。
「自主管理」的建物，不委託物管公司，由住戶代表處理相關事務。
(10)現況、交屋日。
(11)租金。
日本保障房客隱私權與居住權，出租中的房子，新買家不能進屋參觀以免打擾房客。
租賃期中，房客若想搬離，提前一個月告知房東即可；
但房東若想收回自用，至少提前半年以上與房客商議，讓房客有所準備，甚至須支付房客搬遷費用。
(12)院子、陽台或露台的面積另外算。
說到這裏，又忍不住吐槽台灣的鬼規定，虛灌坪數氣死人公設-這不是欺騙消費者，什麼是欺騙消費者？
建案附屬的停車位都是月租，少有賣斷，如果太多人想租的話得抽籤。
還有，日本騎自行車到車站通勤相當普遍，若建案有室內腳踏車停車場也是加分項。
(13)其他說明事項。
在日本，房東如果不想或不便管理物件，大多委託租賃管理公司處理出租事務。如此一來，在與房客交涉
時，比較有緩衝空間。
租賃管理(代管公司)處理的事務如下：
購買中古屋須留意之處，主要在於設備維修(更換家電等)、需負擔較高的修繕積立金、承擔空屋風險。
大致而言，屋主提供的基本設備包括: (1)空調 (2)熱水器 (3)系統廚櫃
(抽風機 + 1至2口瓦斯/電磁爐 + 流理台 + 日式烤箱 + 烘碗機)
也有屋主願意提供更多家電設備，在設計與裝潢面投入較多預算，讓房客帶著行李就能入住，視個人考慮而定。
初次購屋時，需將今年度的固都稅與修繕基金等預先付清。
往現場勘查路上，正好途經綾瀨車站的房仲，順便拍下當地租金行情作為參考。
如照片最上面一排是1R與1K的租金，中間三排是1K的租金，最下方是1DK、1LDK的租金。
租金與地點有絕對關係，坪數格局其次，屋齡最末。選好地點的套房非常重要！
東綾瀨公園呈環狀圍繞著住宅區，面積比我想像中大。
小迷路之後終於找到了自己的房子，沒辦法，我用的是自己印的GOOGLE地圖，手機沒開通。
23年的屋齡，在5年前曾拉皮(漢字：大規模修繕)。日本建物約20年左右會更換外牆磁磚。
我買的套房，腳踏車停車場竟然還有室內與室外兩部分。
全29戶的住宅，當天中午到達時約停有15台腳踏車，可見腳踏車之必要。
地點位於千代田線終站的北綾瀨與綾瀨之間，當初考慮メトロ連接的路網較廣。
北綾瀨車站裏面的告示牌，注意鴿子很多XD
