新冠疫情衝擊日本不動產市場，不過位在東京核心地帶的中央區，由於是經濟、商業中心，受影響程度相對較小，區域內商用物件租金投報率高，近期中古大樓為交易大宗，對資金充沛的投資者來說，是不錯的投資標的。

近期，日本政府為了因應觀光客減少所造成的國內經濟流動減緩，正一步一步的開放外來商務客及觀光客入境，現階段接受預計停留三個月以上的外國人士入境。 

而為了配合延後到2021年夏天登場的東京奧運，也有開始研議要有條件的開放外國旅客計畫，預計明年春天會開始實施，不過詳細規劃仍有待日本政府正式公布。

新冠疫情影響下，日本部分地區的不動產市場也受波及，日本國土交通省日前公布2020年基準地價調整，全國全用途的平均基準地價三年來首度出現下跌。分析指出，主要是推動都市發展非常重要的訪日遊客突然消失，使得城市商業區發展，面對相當程度的放緩。 

也由於新冠疫情的影響，開始有日本企業推動遠程辦公，也就是員工只需要在家工作即可。這使得原本都市的人口壓力獲得暫時舒緩。也因為市中心工作的人數減少，讓辦公室供需關係有所改變，也有部分辦公大樓開始調整租金及售價。

台灣房屋日本分公司經理游漢哲指出，這次的基準地價調整，全部47個行政區中，只有東京、大阪、福岡、千葉、宮城、沖繩等六個區域是有微幅上升，其他縣市則是小幅度下跌。

游漢哲說，近來就有香港大型投資基金，預估這次疫情將會讓企業開始出售不動產，或是金融機構出售不良債券，該基金評估，和歐美相比，日本不動產市場影響有限，因此準備8,000多億日圓，希望能夠逢低進場承接。

游漢哲認為，這是壓低土地價格的一個因素，但同時，站在投資考量的角度上，這個時候也是一個能夠進場入手的時機點。

以相對抗跌的東京五區內為例，中央區因地理位置處於東京的中心地帶，更是日本的經濟、商業中心，所以在此次疫情的影響下，是受影響最小的一個區塊之一。

不論是位於日本橋的東京證交所，以及日本赫赫有名的金融街，銀座有百貨林立的高級商業區，都是日本最具代表性的商業區，且中央區內開發已接近飽和，因此該區商用物件以中古大樓為交易大宗。

目前，相關物件總價從數億至數百億日圓都有，租金投報率依照物件，則普遍落在3%至6%左右。跟台灣民眾普遍偏好的套房類型物件相比，商用大樓因總價較高，具有較高的投資門檻，因此並非親民的投資標的。

不過，對於資金較充沛的投資者來說，具有管理相對方便，同時兼具分攤風險的效果，且租金不易受大樓屋齡的折舊影響，因此仍然吸引許多國內投資者購買，是擁有一定資產國內投資者的首選。

                                             圖／經濟日報提供